伪造他人签名的房屋买卖合同,应认定无效还是未成立?

昨日,媒体曾报道,江苏省淮安市盱眙法院判决一起数字货币合同无效的案件。事情的起因是由于原告洪发政和被告滕善跑,在微信上就“宇特币”买卖合同达成合意,后因被告延期交付的“宇特币”导致市场无法交易,致使原告造成损失,因此上诉至法院。盱眙法院认为:本案所涉的“宇特币”无论界定为一种电子货币,还是定义为ico
代币发行,均无正当的法律依据,因此认为双方均有过错,均违反了法律规定。在查询中国裁判文书网时发现,这并非首次判定数字货币合同无效的案件,因此专门咨询了链法律师团队负责人庞理鹏,细剖此次判决遵循的法律条款,及其他类似案件透露的监管态度。庞理鹏律师告诉记者,从目前的判决内容来看,有以下几个部分值得关注:(一)买卖数字资产的合同因违反国家法律、法规的强制性规定而无效根据裁判文书网公布的判决显示:“认定原、被告买卖宇特币的行为违反了法律、行政法规的强制性规定,系无效的民事行为。”即双方有关“宇特币”的买卖合同无效。从法律上讲,合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件,在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。我国《合同法》的第52条规定了合同无效情形包括:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。上述判决认定买卖合同无效正是依据该条的第五款规定。(二)判决当中,法院认定双方都存在错误是指什么?由合同无效产生的法律后果是什么?根据法律规定,无效的合同自始地对所有人不发生合同效力并且保持其不发生效力的状态。根据《合同法》第五十八条之规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”就本案而言,由于合同无效,洪某与滕某互相负有返还“财产”的责任,即滕某应当退还其收到洪某的货币,洪某也应当退还其收到的数字资产,值得注意的是,就数字资产是否完成了交付法院在判决中并未作出明确认定。在此前提下,由于数字资产的价值贬损,出售数字资产的一方因合同被认定为无效而受到了经济损失。依照《合同法》的规定,这一损失应当根据双方在导致合同无效这一事实中存在的过错来确定补偿数额。在本案中,双方明知或者应当知道数字资产不应也不能作为货币进行流通和交易,因此对于合同的无效,双方均存在过错,应当各自承担相应的责任。法院根据这一原则,酌情判处原告补偿被告人民币5000元。因此,本案的最终判决为被告滕某于判决生效后十日内返还原告洪某货款15000元。(三)据以认定合同无效的“法律、行政法规的强制性规定”是指什么?根据《合同法解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”这里的“法律、行政法规的强制性规定”是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。而在上述判决中,法院认定买卖数字资产行为无效的原因是违反了《关于防范比特币风险的通知》(以下简称《通知》)和《关于防范代币发行融资风险的公告》(以下简称《公告》)的相关规定。从效力层级上看,上述《通知》和《公告》都属于部门规章,并非《合同法》意义上的法律、行政法规的强制性规定。在全国人大法工委关于合同法的释义当中提到“应当特别注意的是本项的规定只限于法律和行政法规,不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律,如当事人订立的合同违反了刑事法律或者行政管理法律;行政法规是指由国务院颁布的法规,如我国税收征管、外汇管理的法规。实践中存在的将违反地方行政管理规定的合同都认定为无效是不妥当的。”鉴于此,链法律师团队庞理鹏律师认为:该案中法院的认定存有一定争议。

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案   情

发布:济南中院新闻中心

原告唐某诉称,其与被告王某于2008年7月形成借贷关系。2009年,原告唐某返还被告王某20万元。2010年6月,被告王某与原告唐某共同到银行解除原告唐某所有的位于巴南区花溪街道某处房屋的抵押,被告王某缴纳房屋解押金25万元。2010年6月18日,在原告唐某不知情的情况下,被告王某伪造公证书和房屋买卖合同,将位于巴南区花溪街道某处房屋过户至其名下。原告唐某遂诉请确认其与被告王某于2010年6月18日签订的房屋买卖合同未成立及被告王某返还房屋。

来源:厦门市同安区人民法院

分   歧

明知是农用地,却还租来用作建筑材料堆放地,以为占到便宜,不料却是搬起石头砸自己的脚。

本案在处理过程中有两种不同意见。

基本案情

第一种观点认为:原告唐某与被告王某于2010年6月18日签订的房屋买卖合同无效,被告王某基于无效合同应返还涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”,被告王某的行为损害了原告唐某的利益,故落款日期为2010年6月18日的房屋买卖合同应属无效。又据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,诉争房屋系被告王某在使用,其应当返还涉案房屋。

2018年4月中旬,丁某向李某租一块位于同安汀溪镇某村的农用地堆放建筑材料,租赁土地面积25亩,出租年限为15年。4月底,丁某通过网银向李某缴纳了第一年的土地租金8万元和押金2万元,同时开始平整土地、搭建铁皮屋、放置集装箱,并开始堆放建筑材料。

第二种观点认为:原告唐某与被告王某于2010年6月18日签订的房屋买卖合同未成立,被告王某基于合同未成立应返还涉案房屋。被告王某伪造房地产买卖合同,最终将涉案房屋转移登记至其名下,根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”,原告唐某并未在落款时间为2010年6月18日的房地产买卖合同签字,原告唐某与被告王某并未就涉案房屋达成买卖的合意,故原告唐某与被告王某于2010年6月18签订的房屋买卖合同未成立。因前述合同并未成立,涉案房屋目前系被告王某使用,被告王某应将房屋返还。

2018年5月21日,厦门市同安区城市管理行政执法局向丁某发出责令限期拆除决定书,指出其未经批准擅自在案涉土地上建设建筑物,要求其在限期内拆除违建建筑物,否则将强制拆除。此后,丁某自行拆除了违建建筑并于2018年6月底撤出案涉土地。

评   析

2018年9月,丁某向厦门市同安区人民法院提起诉讼,要求确认他与李某签订的《租地合同》无效;李某返还土地租金8万元、押金2万元;李某支付吊车费、拖车费、工人工资等损失共计64400元。

笔者同意第二种观点。

法院审理期间

第一种观点对该案合同归属无效理解有误。合同无效是指因合同的内容违反了法律的禁止性规定,是从内容上进行的考量,本案中原告唐某举示的证据未能证明合同的内容存在法律的禁止性规定,亦未能证明一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,损害社会公共利益等情形,故本案的合同认定为无效,存在法理障碍,笔者不同意该种观点。

根据双方的诉辩意见

第二种观点认为合同归属不成立是有法理依据的。按照合同法的立法宗旨注重契约精神,要达成契约,必须双方达成合意才行,如果该合同未达成合意,则该合同未成立。从本案中看,该合同系伪造的合同,原告唐某根本不知晓签合同事宜,该份合同并未达成合意,且原告唐某事后亦未对该事宜加以追认。故原告唐某与被告王某于2010年6月18签订的房屋买卖合同未成立。因该合同未成立,从法理上讲,被告王某理应将涉案房屋归还原告唐某。

认为案件的争议焦点为有三个:

山东高法

图片 2一、关于涉案《租地合同》的效力问题”
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{“type”:1,”value”:”二、关于涉案土地的占有使用费问题

三、关于原告主张的损失数额的认定承担分配比例问题

01

关于涉案《租地合同》是否有效的问题

《中华人民共和国土地管理法》规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

本案中,涉案的土地为农民集体土地,原、被告签订租地合同约定用于“堆场放材料”,被告在使用过程中也实际搭建铁皮屋并用于堆放建筑材料等非农业用途,违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》“违反法律、行政法规的强制规定的合同无效”的规定,原、被告所签订的《租地协议》无效。

02

关于涉案土地的占有使用费问题

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,被告应将原告已支付的押金2万元予以返还。

对于原告已交纳的土地占有使用费8万元,因原告已实际占用了涉案土地,参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,原告对涉案土地占用期间的占有使用费仍应当支付。

支付金额

原告于2018年6月退场,在签订租地合同之后实际占用涉案土地2个月的时间,则原告应按照双方约定的租金标准即3200元/亩/年支付该2个月的占用费,即13333(3200元/亩/年×25亩×2/12年)元。则被告应向原告返还扣除上述占用费之后的66667元。

03

关于原告主张的损失的数额认定承担分配比例问题

根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

被告作为土地承包人,对涉案土地属于农民集体土地是明知的,对土地承租方将涉案土地用于非农业建设是知悉并同意的,但仍将其出租给原告作非农业用途,明显存在过错。

而涉案土地位于厦门市同安区汀溪镇某村,原告明知或应知该土地系农业用地,其作为承租人不核查土地性质,在涉案土地未取得建设用地所有权的情况下,仍然承租用于非农业用途。被告对由此引致的直接损失存在主要过错。

根据双方的过错程度和导致损失的原因,法院认定由出租方即被告和承租方即原告各自承担20%和80%的责任。

支付金额

对于具体的损失情况及数额,原告主张进场和退场搬运材料的费用为64400元,并举示了工人签字的工资表、收款收据等加以证明,因其未举示实际支付款项的凭据,故原告所举示的证据不足以证明其主张。但原告在涉案土地上搭建铁皮屋、安置集装箱、堆放建筑材料后又退场撤出,必然产生一定搬运的费用,针对原告因此产生的费用,法院结合查明的事实以及原、被告的当庭陈述酌定为3万元。则被告应负担原告该损失中的20%,即6000(30000×20%)元。

综上,法院判决原告丁某与被告李某签订的《租地合同》无效;被告李某向原告丁某返还押金20000元、租金66667元;被告李某应向原告丁某支付损失费用6000元。

法官提醒:

民以食为天,农以耕为本。农村土地资源关系农业建设,将农用地做非农用途,碰触的是国家法律高压线。本案中原被告因违反法律强制性规定,不仅签订的《租地合同》无效,而且还为此耗费了不少的时间、人力、物力。如此赔本的买卖,希望他人引以为戒,“18亿亩红线”碰不得,如确实需要将农用地转为非农用途的,应当依法办理审批手续。

图片 3法条链接”
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{“type”:1,”value”:”《中华人民共和国合同法》

第五十二条

有下列情形之一的,合同无效:

一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

以合法形式掩盖非法目的;

损害社会公共利益;

违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

第五十八条

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国土地管理法》

第四条

国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第八条

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第四十四条

建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

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